Послуги для ОСББ і ЖБК

Щоб створити ОСББ, на першому етапі необхідно сформувати ініціативну групу (не менше 3 осіб). До складу ініціативної групи мають право увійти лише власники квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, тож квартиронаймачі й орендарі не можуть бути ініціаторами створення ОСББ. Виняток – якщо власник орендованої квартири видав їм відповідну довіреність.

Основною метою ініціативної групи є скликання установчих зборів, а також підготовча роз’яснювальна робота, підготовка проєктів документів для розгляду на установчих зборах, запит у Держреєстр прав тощо.

Для цього ініціативна група повинна призначити дату, час і конкретне місце проведення установчих зборів. Закон передбачає, що вони мають бути зручними для більшості можливих учасників зборів.

Наступний крок – формування ініціативною групою реєстру співвласників. Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не матиме змоги в законний спосіб організувати проведення установчих зборів.

По-перше, кожен співвласник має право бути поінформованим і брати участь у зборах, тому порушення такого права вже є протизаконним.

По-друге, згідно з ч. 9 ст. 6 Закону № 2866, рішення про створення ОСББ, як і рішення з інших питань, що розглядаються установчими зборами, вважатиметься ухваленим, якщо за нього проголосувало більше половини від загальної кількості всіх співвласників.

Тож, якщо під час створення ОСББ відсутні відомості про власників, які б підтверджували, що за відповідні рішення віддала свій голос справді більшість співвласників, а не просто осіб, присутніх на зборах, у подальшому такі збори та ухвалені на них рішення можуть бути визнані незаконними. Щоб цього не сталося, потрібно переконатися, що «за» проголосувала більшість саме співвласників, а не мешканців, зареєстрованих у квартирах осіб, родичів власників тощо.

Як зазначалося, для формування переліку всіх співвласників представникам ініціативної групи доцільно звернутися до державного реєстратора або нотаріуса, щоб отримати інформацію з Державного реєстру прав.

Водночас зауважимо, Закон № 2866 не дає відповіді на запитання, як створити ОСББ у будинках, у яких право власності співвласників не внесено до Держреєстру прав. Питання актуальне, оскільки в Україні надто багато будинків старого житлового фонду, у яких проживають громадяни, право власності на квартири в яких підтверджується паперовими правовстановлюючими документами, але інформацію про це не внесено до Держреєстру прав. Із практичної точки зору, у таких випадках членам ініціативної групи слід звертатися безпосередньо до осіб, які мешкають у квартирах такого будинку, і встановлювати, хто є власником кожної квартири.

Під час здійснення державної реєстрації ОСББ правовстановлюючі документи співвласників не перевіряються. Однак нез’ясування інформації щодо окремих власників квартир і неповідомлення їх про проведення установчих зборів можуть слугувати підставою для судових позовів окремих невдоволених громадян.

Щоб мінімізувати ризики виникнення таких проблем, варто:

Якщо ініціативна група з усім успішно впорається, але з якихось причин не зможе повідомити окремих власників, на заваді створенню ОСББ це не стане. А претензії таких власників, у т. ч. судові позови, будуть юридично неспроможними. Порушення ж порядку повідомлення може мати негативні наслідки.

Отримавши необхідну інформацію щодо співвласників, ініціативна група може перейти до підготовки та скликання установчих зборів. Призначивши дату проведення установчих зборів, ініціативна група зобов’язана поінформувати кожного співвласника про це не менше ніж за 14 днів до визначеної дати в письмовій формі. Законом передбачено 2 способи передання повідомлення співвласнику про установчі збори:

• вручити «у руки» під розписку:
• поштовим відправленням (рекомендованим листом).

Який із цих способів обрати – вирішує сама ініціативна група. На практиці їх часто комбінують. Більшість повідомлень вручають особисто, а тим особам, які мають інше місце проживання чи, наприклад, відмовляються ставити підпис про отримання повідомлення, – надсилають рекомендованим листом.

Порушення процедурної норми щодо повідомлення всіх співвласників може виявитися підставою для судового оскарження державної реєстрації ОСББ.

Не бажано включати до порядку денного установчих зборів питання невизначеного характеру – «організаційні питання», «інше», «різне». Натомість краще чітко зазначити всі питання, які заплановано розглянути.

Зразок повідомлення співвласників про проведення установчих зборів

Засідання зборів веде голова, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. На установчих зборах необхідно організувати підрахунок голосів. Для цього зі співвласників або їхніх представників можна обрати лічильну комісію.

Рішення на установчих зборах ухвалюється шляхом поіменного голосування. Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Наприклад, у будинку 120 квартир і нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 5 000 кв. м. Громадянину П. належить квартира А, її площа – 100 кв. м. Розрахуємо, якою є частка площі квартири громадянина П. у загальній площі квартир і нежитлових приміщень: 100 кв. м / 5 000 кв. м * 100% = 2%. Отже, громадянин П. матиме 2% голосів на установчих зборах. Відповідні розрахунки варто зробити заздалегідь та зафіксувати їх, щоб не довелося гаяти час на зборах. А перед початком зборів – на прикладах пояснити присутнім принцип підрахунку голосів.

Рішення вважається ухваленим, якщо за нього проголосувало більше половини від загальної кількості всіх співвласників. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за» або «проти»).

Раніше часто виникали ситуації, коли рішення про створення ОСББ під час голосування не набирало достатньої кількості голосів «за» або «проти». На цей випадок новою редакцією Закону № 2866 передбачено окремий механізм – письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Таке опитування може бути проведене протягом 15 календарних днів із дати проведення установчих зборів. Водночас, якщо протягом зазначеного строку необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважається неухваленим.

Письмове опитування проводиться ініціативною групою. За бажанням у ньому також можуть узяти участь й інші співвласники. Письмове опитування виглядає так: співвласнику пропонують ознайомитись із текстом, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти «за», «проти» або «утримався». Питання про створення ОСББ та затвердження статуту повинно мати чітке й зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, у яких зазначаються: день опитування; П. І. Б. співвласника; документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення; номер квартири чи нежитлового приміщення; загальна площа квартири чи нежитлового приміщення; документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників); відповідь співвласника на питання «так», «ні» або «утримався»; особистий підпис співвласника й особи, яка проводила опитування.

Зрозуміло, що примушувати в процесі проведення письмового опитування співвласників проголосувати «за» чи «проти» ухвалення відповідного рішення, а також винагороджувати їх за це в будь-якій формі заборонено.

Усі результати опитування фіксують в протоколі зборів. Голоси, подані в результаті проведення процедури письмового опитування, враховуються під час ухвалення рішення та мають таку саму юридичну силу, що й голоси, подані безпосередньо на установчих зборах. Листки письмового опитування співвласників нумерують, прошнуровують та додають до відповідного протоколу зборів.

Одночасно з ухваленням рішення про створення ОСББ установчі збори затверджують його статут. Проєкт цього документа варто підготувати заздалегідь. Статут у двох примірниках підписуватиме голова установчих зборів або будь-яка інша вповноважена зборами особа, підпис на статуті слід завірити нотаріально.

Статут ОСББ має відповідати вимогам, що передбачені Законом № 2866. Статут є установчим документом ОСББ. Статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, що затверджується центральним органом виконавчої влади, який забезпечує формування державної житлової політики й політики у сфері ЖКГ.

Нині лишається чинним типовий статут об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 № 141. Однак, відповідно до прикінцевих положень Закону № 417, статути ОСББ, затверджені до 1 липня 2015 року, діють у частині, що не суперечить Закону № 417. На практиці держреєстратори часто не приймають статути, підготовлені за старим типовим зразком. Трапляється 2 ситуації: держреєстратори відправляють ініціаторів чекати на затвердження нового типового статуту або приймають до реєстрації «доопрацьований» статут, який не суперечить вимогам Закону № 417. Тому згаданий типовий статут використовувати в незміненому вигляді точно не варто.

Загалом під час підготовки статуту можливі 2 варіанти. Перший полягає в тому, щоб узяти за основу типовий статут. При цьому внести до нього низку змін із метою увідповіднення чинному законодавству: вилучити всі застарілі положення про членство в ОСББ, його умови, порядок набуття та виключення тощо; скоригувати норми щодо складу майна ОСББ, зокрема норми щодо складу майна співвласників з урахуванням чинного законодавства; доповнити відповідні розділи щодо прав та обов’язків співвласників; доопрацювати норми щодо керівних органів ОСББ тощо.

Другий варіант складніший – розробити новий статут, що ми й рекомендуємо. При цьому до підготовки статуту краще залучити фахівців, оскільки він має враховувати специфіку будинку, його мешканців, бути «життєздатним» і розрахованим на реальне застосування під час вирішення практичних ситуацій.

Закон визначає перелік даних, які обов’язково мають бути в статуті:

• назва та місцезнаходження об’єднання;
• мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання. ОСББ створюється для забезпечення й захисту прав співвласників і дотримання їхніх обов’язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами;
• статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування;
• порядок скликання й проведення загальних зборів;
• періодичність проведення зборів;
• порядок голосування на зборах та ухвалення рішень на них;
• перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;
• джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання;
• порядок ухвалення кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;
• перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;
• права й обов’язки співвласників;
• відповідальність за порушення статуту й рішень статутних органів;
• порядок внесення змін до статуту;
• підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання та вирішення майнових питань, пов’язаних із цим.

Зверніть увагу, що відсутність хоча б однієї з наведених вище умов у статуті може призвести до відмови в державній реєстрації ОСББ.

Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства. Включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов’язковим.

Моментом, з якого ОСББ вважається створеним, є не ухвалення рішення установчими зборами про створення ОСББ, а державна реєстрація об’єднання. Процедура державної реєстрації ОСББ аналогічна державній реєстрації юр. осіб.

Відповідно до Закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб і фізичних осіб – підприємців» для проведення державної реєстрації ОСББ як юридичної особи вповноваженій установчими зборами особі необхідно подати державному реєстратору:

- заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації юридичної особи;

- примірник оригіналу (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ і затвердження його статуту. Цим документом є протокол установчих зборів;

- два примірники Статуту ОСББ.

Зауважимо, законодавством не передбачене подання державному реєстратору списку співвласників об’єднання. Окрім того, підтверджувати правовстановлюючими документами наявність права власності на квартири та нежитлові приміщення співвласників під час державної реєстрації ОСББ не вимагається. Відповідальність за достовірність відомостей, наведених у поданих документах, покладається на власників житлових (нежитлових) приміщень і заявника.

Наразі усунено проблему передання будинку з балансу на баланс під час створення ОСББ, що тривалий час заважала нормальному початку функціонування ОСББ і зумовлювала велику кількість судових спорів. Тепер ОСББ не потрібно приймати власний будинок на баланс і чекати від колишнього балансоутримувача, коли він зглянеться підписати акт приймання-передачі.

Окрім того, колишній балансоутримувач чи особа, яка здійснювала керування багатоквартирним будинком до створення об’єднання, після державної реєстрації ОСББ протягом 3 місяців повинна передати ОСББ примірник технічної й іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документ, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж. Якщо така документація відсутня, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку чи особа, яка здійснювала керування багатоквартирним будинком до створення об’єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об’єднання відновлює її за власний рахунок.

Зареєструвати ОСББ онлайн на iGov

Дізнатися детальніше